Jak wynika z przepisu art. 663 kodeksu cywilnego, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Za nakłady konieczne na przedmiot najmu można przykładowo uznać prace remontowe w lokalu, polegające na przystosowaniu go do potrzeb biurowych, doprowadzenie wody do lokalu, wybicie wywietrzników pod oknami, czy wymianę instalacji elektrycznej.
W wyroku z 29.6.2005 r. (sygn. akt: V CK 751/04) Sąd Najwyższy wskazał, iż za konieczne mogą być uznane nakłady, doprowadzające wynajęty lokal do stanu sprzed dewastacji oraz ewentualnie takie nakłady, które przeciętnie rzecz biorąc służą określonemu wysokiemu standardowi lokalu użytkowego i bez których lokal na cele użytkowe w ogóle mógłby być wykorzystywany, ale które – zważywszy na ewentualnie prestiżowy charakter położenia przedmiotowego lokalu – mogłyby zostać zaliczone do koniecznych w ramach ,,przydatności do umówionego użytku”.
Należy mieć na uwadze, że w świetle normy, wynikającej z art. 663 kc, najemcy przysługuje jedynie roszczenie o zwrot kosztów napraw koniecznych dokonanych przez niego po upływie terminu do dokonania tych napraw wyznaczonego wynajmującemu.
W orzecznictwie wskazuje się, że wyżej przywołany przepis nie może stanowić podstawy do domagania się najemcy zasądzenia od wynajmującego kwoty potrzebnej do przeprowadzenia napraw obciążających wynajmującego.
Warto wskazać, że w przypadku, gdy najemca dokona naprawy koniecznej bez wyznaczenia wynajmującemu odpowiedniego terminu do jej dokonania, może dochodzić od wynajmującego zwrotu nakładów jedynie na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. W związku z tym naraża się on na zarzut wynajmującego, że ten wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo.
Pojawia się pytanie, czy najemca może domagać się od wynajmującego zwrotu wydatków poczynionych na naprawy konieczne dopiero po ustaniu stosunku najmu, czy też już w trakcie jego trwania.
Otóż w doktrynie i orzecznictwie ugruntowało się stanowisko, iż dochodzenie przez najemcę zwrotu tego rodzaju wydatków jest możliwe niezwłocznie po ich poniesieniu, a zatem roszczenie najemcy o ich zwrot nie jest uzależnione od zwrotu rzeczy najętej po zakończeniu najmu.
Co istotne, Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.3.1975 r. (sygn. akt: III CZP 13/75) wskazał, iż najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelności wynajmującego z tytułu czynszu.
