Instytucja kaucji z tytułu najmu mieszkania na zasadach ogólnych uregulowana została w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r. (t.j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
Kaucja stanowi zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia przez najemcę lokalu mieszkalnego w związku z zakończeniem najmu.
Wpłata kaucji przez przyszłego najemcę lokalu mieszkalnego jest konieczna, o ile Wynajmujący uzależnił zawarcie umowy od uiszczenia przez niego kaucji. Maksymalna wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obowiązującego w dniu zawarcia umowy najmu.
Kaucji nie pobiera się jednak, gdy umowa najmu dotyczyć ma najmu lokalu zamiennego lub socjalnego, albo jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a jednocześnie najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji (art. 6 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ).
Kancelaria Prawna Modus Wrocław świadczy usługi pełnego, profesjonalnego wsparcia i doradztwa prawnego w zakresie prawa cywilnego oraz umów najmu.
Wynajmujący ma obowiązek zwrócić na rzecz najemcy kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.
Wynajmujący , dokonując zwrotu kaucji winien mieć na uwadze , że zwrotowi podlega kaucja w kwocie wpłaconej przez najemcę, po dokonaniu jej waloryzacji i potrąceń.
Zwracana kaucja jest waloryzowana na mocy art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wysokość waloryzacji jest równa iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji ( jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana).
Wynajmujący może potrącić przy zwrocie przysługujące mu należności z tytułu najmu lokalu.
Brak jest w ustawie określenia, co obejmują należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, zabezpieczone kaucją. W orzecznictwie przyjmuje się , iż zaliczany jest do nich zaległy czynsz, pozostałe opłaty związane z najmem oraz kwota odszkodowania z tytułu uszkodzenia rzeczy.
Wymaga podkreślenia, że należności te nie mogą być zaspokojone z kaucji w okresie obowiązywania umowy najmu.
Przy zwrocie lokalu, w tym również przy rozliczeniach z tytułu kaucji, duże znaczenie dowodowe ma protokół sporządzony przez strony przed wydaniem lokalu najemcy stosownie do przepisu art. 6 c ustawy o ochronie praw lokatorów. Protokół ten określa bowiem stan techniczny lokalu oraz stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń.
