Stosownie do art. 676 K.C. jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Z definicji ulepszeń ugruntowanej w judykaturze oraz doktrynie prawa wynika, że mają one charakter nakładów na rzecz najętą, zwiększających wartość lub użyteczność rzeczy w chwili jej zwrotu wynajmującemu.
Nie są to drobne nakłady na rzecz czynione przez najemcę (art. 662§2 KC), ani nakłady konieczne, które obciążają wynajmującego (art. 663 KC).
W świetle wykładni dominującej w orzecznictwie wynajmujący może dokonać wyboru w zakresie uprawnień, o których mowa w art. 676 KC dopiero w momencie zwrotu rzeczy.
Istotnym jest fakt, że przepis powyższy ma charakter względnie wiążący, pozostawiając stronom umowy wybór w zakresie ukształtowania reguł rozliczenia wartości ulepszeń po ustaniu stosunku najmu. Strony mogą uczynić to w treści samej umowy najmu lub poprzez zawarcie odrębnego porozumienia.
W praktyki wynika, że najemcy często wyrażają zgodę na przejście po wygaśnięciu umowy nakładów na wynajmującego po ich amortyzacji, w szczególności gdy najemca płacił czynsz niższy od wynikającego z aktualnych cen rynkowych.
Kancelaria Prawna Modus Wrocław świadczy usługi pełnego, profesjonalnego wsparcia i doradztwa prawnego w zakresie prawa cywilnego oraz umów najmu.
Aby ustalić wartość poczynionych ulepszeń należy odnieść się do cen rynkowych.
Zarówno w doktrynie prawa jak i w orzecznictwie ugruntowało się stanowisko, iż Najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu. Roszczenie najemcy o zwrot nakładów ulepszających na rzecz przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Nierzadko dochodzi do sytuacji konfliktowych pomiędzy właścicielem lokalu, a najemcą na tle charakteru nakładów poczynionych na przedmiot najmu.
W razie sporu sądowego Sąd dokonuje kwalifikacji nakładów w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, biorąc pod uwagę charakter lokalu, lokalizację oraz budynek, w którym się mieści.
